Vil pandemien føre til at forholdet mellom hotelleiere og –operatører forandres?

Det kan nå være riktig tid å se nærmere på avtalene mellom hotelleierne og operatørene, mye tyder på at managementkontrakter blir vanligere også i Norge og Skandinavia, mener partnerne Geir Lundkvist og Anders Vatne i Hotelia, et av Norges ledende hotellrådgivningsselskaper.

G.L.: – Hotellselskapene har vært tidlig ute og har hatt positiv dialog med huseierne og sine bankforbindelser, så det skal litt til for at de blir kastet ut, for hvem skal overta?

Så vidt vi har oversikt over, har ikke huseierne gitt store rabatter, de har funnet frem til ulike betalingsordninger og utsettelser. Men mange huseiere har tapt en god omsetningsbasert leie og kun mottatt minimumsleien. Det neste steget er spørsmålet om hva som kommer til å skje med leieavtalene i fremtiden. Der vil det bli diskusjon om hvem som skal ta den største risikoen, hvem skal ha mesteparten av kontantstrømmen. Vi tror managementkontrakter kommer sterkere, men ikke at det skifter over natten, vi ser for oss forskjellige hybride løsninger når det gjelder avtaleformene.

A.V.: - Fremover kan det være at også vi i Skandinavia går mer over på managementkontrakter, som de store internasjonale hotellselskapene har en preferanse for, da tar jo ikke operatørene så mye risiko. Hotelloperatørene har tatt mye risiko så langt i Skandinavia, i mange tilfeller fungerer minimumsleie nærmest som fastleie. Dermed har de tatt mer risiko enn de internasjonale hotellselskapene, som ikke ville greid å ekspandere så mye som de har gjort hvis de skulle eid hotellene selv, eller inngått leiekontrakter. Derfor vil de store, internasjonale operatørene ha enten franchise- eller managementavtaler. Så langt har det vært vanskelig for utenlandske operatører å komme inn på det norske markedet, fordi de norske hotellkjedene er så store og har mange firmaavtaler, så de ”eier” nesten markedet.

G.L.: – Våre hjemlige hotelleiere har vært relativt passive og overlatt det meste til operatørselskapene. Dermed har hotellkjedene tatt en stor del av oppsiden, mens den investeringsmessige risikoen har ligget på huseierne. I et voksende marked har dette opplegget vært en suksess for huseierne, der for eksempel Arthur Buchardt og Pandox har bygget seg opp.

A. V.: - De fleste huseierne er større eiendomsselskaper, som har en andel av porteføljen i hoteller. De har stort sett syntes at det var greit at operatørene egentlig har gjort alt, i tillegg til at avtalene var lange, ofte 20 år. Hoteller har så langt vært en grei eiendomsklasse å ha for de store eiendomsaktørene, som en del av en større portefølje.

G.L.: - Eiendomsselskapene er vant til å ha kontorbygg og annet, der de ikke er direkte engasjert i driften. Da har det vært enkelt med hotelloperatører, som har tatt ansvar for totaldriften og gitt huseier en andel av oppsiden gjennom omsetningsbaserte leieavtaler.

A.V.: – For eierne kan det også være greit med managementavtaler, som kan gi dem en større andel av totalen. Men da kreves det også hotellkompetanse hos eierne, som skal sitte i styret og være med å lede hotellbedriften. Mange av de mindre eiendomsselskapene har ikke denne ekspertisen i dag.

Les hele artikkelen i oktoberutgaven av HRR