Hotelleiendom: ingen ”coronarabatt” foreløpig

Til tross for vanskelige tider i hotellbransjen, er det fortsatt mange investorer som ønsker å få et ben innenfor. - Foreløpig er det ikke noe som tyder på at prisene er dumpet, det vitner om stor tro på bransjen fremover, sier Rune Jakobsen og Gisle Tangenes, partnere i rådgivningsselskapet Tribun AS.

Er det mange potensielle kjøpere og selgere av hotelleiendom ute i markedet for tiden?

- Det er stor investeringsvilje i hotellbransjen fra både eksisterende og nye aktører, så det er helt klart mye som rører seg i markedet. Mange bruker denne tiden til å posisjonere seg, og det er også noen som trenger å realisere eiendom for å styrke egenkapitalen i en utfordrende tid. 

Vi har mange oppdrag nå og bistår blant annet veletablerte hotelleiendomsselskaper, men også i prosesser der investorer ønsker å kjøpe seg inn i hotellbransjen. De fleste av disse har en annen eiendomsportefølje fra før, men ønsker å diversifisere porteføljen. Det er også interessant å merke seg at den store bevegelsen i hotelleiendomsmarkedet ikke skyldes stor «coronarabatt». Ingenting indikerer at prisene er dumpet, selv om det som sagt kan være aktører som ønsker å lette eiendomsporteføljen. Dette vitner om stor tro på bransjen fremover.

Hvem er kundene?

- Det er stort sett hotelleiere og hotelloperatører. Blant operatørene er Radisson Hotel Group en stor kunde, mens vi på eiersiden jobber mye med Flying Elephant/Host Hotelleiendom. Glastad-gruppen, som eier flere hoteller, bl.a. halvparten av Hotel Norge by Scandic i Bergen, er også en viktig kunde.

Det har vært såpass stor pågang den siste tiden at vi også er i prosesser med å hente inn flere ressurser til Tribun. Dette er personer med høy kompetanse innen eksisterende tjenestetilbud og spesielt innen mat og drikke, men også nye, som innen PR og kommunikasjon. 

Er det noen som har økonomi til å starte med renoveringer nå?

- Hvis man har penger er jo dette tiden å gjøre det på. Noen hotellrenoveringer var kommet så langt i arbeidet at de måtte ferdigstilles. Så er det en del prosjekter som ligger i hjertet av hotellene, som lobby- og resepsjonsområder, som ville være svært forstyrrende for driften å ikke ferdigstille. Vi har hatt to, tre stengte hoteller, som har benyttet anledningen til å renovere lobby, resepsjon og kjøkken dette året. Den tredje gruppen som benytter seg av anledningen til å renovere nå, er de som ser langsiktig og tror vi snart er tilbake til mer normale forhold.

Tror dere mange hoteller blir tatt ut av markedet?

- De som blør mest ligger jo i de større byene, men vi tror ikke det blir så mange konverteringer av hoteller til annen virksomhet. Det er store kostnader forbundet med å konvertere et hotell til for eksempel bolig- eller kontorformål, så vi får neppe se så mye av det. I tillegg tar det lang tid å få omregulering til annet formål, da må kommunale reguleringsplaner omarbeides, det tar minimum to år. I tillegg har gårdeierne ofte lange leiekontrakter med hotelloperatørene, og så lenge kontrakten er gyldig, er det jo ikke bare å kaste ut leietagerne. Noen vil kanskje konvertere spesielle arealer av hotellet til annet bruk, for eksempel hvis de mener at møte- og konferanseavdelingen er for stor for fremtidig behov.

Tror dere corona-pandemien blir en slags ”gamechanger” for hotellbransjen?

- Ansvaret mellom operatører og huseiere vil nok bli mer delt fremover, for hvis du som huseier har en høy minimumsleie, ligger egentlig all risiko hos operatøren. Det kommer til å bli mer vanlig med omsetningsbasert leie. Dette vil bane veien til Norge, og resten av Skandinavia, for de internasjonale hotellkjedene. Mange av de store, internasjonale kjedene er interessert i å komme til Skandinavia, men har ikke vært interessert i å inngå kontrakter med minimumsleier.

Hyatt har lenge ønsket å etablere seg her, og ikke minst Marriott. Vi tror flere amerikanske og britiske hotellkjeder vil være interessert, i tillegg til franske Accor.

Hvordan ser dere på utsiktene for 2021?

- Når covid-19-vaksinen får en viss utbredelse, tror vi reiselivsbransjen kommer sterkt tilbake. Første kvartal 2021 blir nok ikke noen flying start på året, men når det begynner å gå mot sommer, vil turistmarkedet komme for fullt, mange vil sikre seg en fin sommeropplevelse. Både før og etter sommeren vil nok forretningsreisemarkedet komme tilbake til en ny normal. Resultatet vil bli et år som de fleste vil være godt fornøyd med. For de som vil investere i nybygg, er planleggingshorisonten minst 2-3 år, og i de tilfeller det er snakk om eierskifte, vil det også være renoveringer og rebrandinger som må foretas raskest mulig.

For hoteller som har satset mye på store konferanser, kan det nok ta litt lengre tid å komme tilbake. Mange av hotellene rundt Gardermoen har jo møter og konferanser som en svært viktig del av sitt marked. De kan få det tøffere enn sentrumshotellene, som har en annen gjestemiks. De hotellene som kun driver med konferanser, og også har en plassering som ikke ligger tilrette for at gjestene har så mye å ta seg til utenfor hotellet, kommer nok til å slite mest.

Fritidsmarkedet vil nok fortsette å øke, på samme måte som det gjorde etter finanskrisen. Dette vil også påvirke hvordan hotellene utformes fremover, for eksempel med muligheter for familierom. Fritidssegmentet vil nok komme først tilbake, pluss jobbrelaterte reiser for slike som oss, som må være tilstede rundt omkring på forskjellige prosjekter.

 Les hele artikkelen i desemberutgaven av HRR