- Gode mellomklassehoteller med 200 til 250 rom, er et greit utgangspunkt

Hvordan ble 2021 for Rica Eiendom?

- 2021 ble jo sterkt preget av pandemien. Første halvår var det mange restriksjoner, noe som førte til lav omsetning. Fra sommeren og utover høsten ble det fart igjen. Men de nye nedstengningene i desember, var svært negative for bransjen. Vår forretningsmodell er minimumsleie pluss prosenter av omsetningen. Noen av hotellene bidro med omsetningsbasert leie, også i 2021, men langt ifra alle.

Totalt sett ble 2021 et helt greit år for oss.

Har dere fått mange tilbud om å kjøpe hoteller den siste tiden?

- Det har ikke vært så mange, men noen forespørsler har det vært. Vi kjøpte Zander K Hotel i Bergen i mai i fjor. Det er vi svært godt fornøyd med. Hotellet er fra 2017 og har 249 gjesterom. Vi har sett på noen andre muligheter også, men de har ikke passet helt inn. Vi er i en posisjon med ganske lav belåning, god egenkapital og synes hotell er en morsom bransje som vi kan litt om, så vi ønsker absolutt å kjøpe flere gode hoteller, og er alltid åpne for gode forslag.

Hvilken type hoteller er dere interessert ?

- Det må være moderne og effektive hoteller av en viss størrelse. Gode mellomklassehoteller, tilsvarende 4-stjerners, med 200 til 250 rom, er et greit utgangspunkt. Vi satser primært på eiendom i Norge, men har mandat til å investere i hele Skandinavia, hvis vi finner det interessant. Hvis lokasjonen er spennende, kan vi også satse på nybygg. Vi prøver alltid å ha et prosjekt eller to på gang, men det er ingen som er så konkrete at jeg kan fortelle om det akkurat nå.

Dere har en sterk konsentrasjon av hoteller i Nord-Norge, ønsker dere primært å ekspandere andre steder?

- Vi har en fin portefølje i dag, veldig mye i Nord-Norge, men hvor vi satser er avhengig av markedet. Er markedet potensielt godt, gjør vi vurderingene der og da. Det har jo noen fordeler å spre seg litt, men vi er ikke avhengige av det. Vi kan tillate oss å velge de prosjektene og lokasjonene hvor markedet er spennende, og framtidsutsiktene ser lyse ut.

Er dere kun interessert i hotelleiendommer, eller også annen type eiendom?

- I tillegg til hotellene har vi kun en kontoreiendom i Asker, som i sin tid var hovedkontoret for Rica Hotels. Hovedtyngden vår vil også fremover være hotelleiendommer. Vi har mulighet til å gå inn i annen type eiendom også, og vurderer om vi skal gjøre noe sammen med andre investorer. Men det blir i tilfelle mer som en slags kapitalplassering.

Har dere tatt ekstra mye vedlikehold under pandemien?

- Vi har brukt pandemitiden til å ta en del oppussinger og tyngre vedlikehold rundt om på hotellene. Holmenkollen Park, som vi og Eiendomsspar eier 50/50, er blitt totalrenovert og utvidet i et kjempeprosjekt på rundt 300 millioner kroner (se artikkel side 18). Investeringene gir et skikkelig løft for hotellet, som er et litt spesielt hotell for Rica. Det var der Jan Rivelsrud tok sine første steg inn i hotellbransjen. Vi har store forventninger til hotellet i ny drakt og til operatøren, Scandic. Ellers har vi gjort endel mindre renoveringer rundt omkring. Scandic Ishavshotel i Tromsø er et av våre beste hoteller. Der er det vanligvis mye mennesker hele tiden og vanskelig å utføre vedlikehold uten å forstyrre for mye. Men vi har benyttet pandemi-tiden til å bytte heiser, dermed har vi unngått at gjestene har måttet stå i heiskø for å komme seg til frokost.

Dere har avtaler med Scandic som operatør for 17 av hotellene deres, samarbeider dere nært i det daglige?

- Vi har et veldig godt og profesjonelt forhold til Scandic. Vi opererer med langsiktige avtaler, som regel på 20 år, og det skaper forutsigbarhet og godt samarbeidsklima.

Vi er selvsagt også åpne for andre operatører, enten det er Choice eller andre. Zander K, som vi kjøpte sist, blir for eksempel drevet av De Bergenske.

Dere og de fleste andre i Norge opererer med omsetningsbaserte leier med minimumsleie, er det en god modell for hotelleiere?

- Ja jeg mener modellen er veldig bra og kommer til å bestå. Den er effektiv, og lett å forholde seg til for banker og andre finansieringsinstitusjoner. Det gjør at vi har tilgang på kapital i større grad enn hvis det var snakk om for eksempel managementavtaler, som krever en helt annen finansieringsform. På et overordnet nivå tror jeg dagens avtaler også er effektive for hotellkjedene, selv om kanskje både Scandic og Choice vil mene at avtalene har vært krevende under pandemien.

Hvordan har samarbeidet med leietagere vært under pandemien, har dere utsatt eller redusert leie?

- Pandemien har gjort ting mer krevende både for leietagerne og for oss. Det har vært perioder der det er blitt brukt litt utestemme fra begge sider, men jeg føler at vi er kommet godt igjennom problemene og har hatt en god dialog hele tiden.

Hvordan bedømmer du kapasiteten i det norske hotellmarkedet for tiden?

- Som alle andre stiller vi oss spørsmål om hva som vil skje i tiden fremover. Vi har sett at ferie-/fritidsmarkedet har økt, mens man er mer usikre på forretningsreisemarkedet. Vi tror at mye skal tilbake til der det var, men hvordan balansen i de forskjellige markedene blir, er for tidlig å si.

Er hotellene i det norske markedet for like?

- Både Nordic Choice, Radisson og Scandic har forskjellige typer hoteller og varemerker. Choice har en multibrand-plattform, Scandic har ikke det, men de har også forskjellige produkttyper. Hvis man ser markedet litt på avstand, kan det se ut som det meste er 4-stjerners og ganske likt. Går man ned i de forskjellige markedene oppdager man jo at det er forskjeller, men hva som skyldes etterspørsel og hva som skyldes trenden da hotellet ble bygget, er jeg litt usikker på.

Hvor mye er Rivelsrud-familien involvert i den daglige drift?

- Rivelsrud-familien er aktive eiere. Rica Eiendom er et familieeiet selskap med tre søsken som har like eierandeler. De har kontor sammen med oss, er med på prosjekter og er aktive i styret. De er absolutt en ressurs, og ønsker å utvikle selskapet og bygge det videre fremover. Så hvis vi ser fem til ti år frem i tid, tror og håper jeg at Rica Eiendom har en større portefølje av hoteller enn vi har i dag.

Hvordan har starten på 2022 vært og hvilke forventninger har dere til resten av året?

- For noen uker siden hadde jeg veldig store forventninger til 2022, men med krigen i Ukraina, er det umulig å forutsi hva som vil skje. Januar var preget av at det fortsatt var mange restriksjoner, men var likevel bedre enn januar i fjor. Februar var ganske grei. Vi tror også fasiten for mars blir ganske bra. April er påskemåned, så den blir som den blir, men vi har forventninger til at mai blir bra. Sommeren er vi usikre på. Det er fortsatt ikke klart om utlendingene vil komme tilbake i stort antall, eller om det blir mest nordmenn på Norgesferie. Kanskje alle kommer samtidig? Vi tror uansett at forretningsmarkedet kommer tilbake til høsten, hvis ikke verden går helt av hengslene. Det er mange møter, konferanser og events som er blitt utsatt. Men både pandemien og krigen i Ukraina skaper stor usikkerhet.

Hvordan ser dere på utsiktene for norsk hotellbransje på lengre sikt?

- Hotell er jo noe man alltid har drevet med og som det alltid har vært behov for. Hoteller er en utrolig effektiv måte å overnatte på, og jeg er sikker på at bransjen har en god fremtid.

Rica Eiendom AS aksjonærer

KRJM AS (Kristin Rivelsrud Juul Møller)   33,33%

VRAS AS (Vibeke Rivelsrud)   33,33%

Mephesto AS (Jan Erik Rivelsrud)   33,33%

Rica Eiendom

Rica Eiendom Holding AS består av morselskapet Rica Eiendom Holding AS og 18 andre juridiske selskaper.

19 hoteller med totalt 3188 rom

Kirkenes Turisthotell

Scandic Kirkenes

Scandic Vadsø

Nordkapphallen

Scandic Honningsvåg

Scandic Bryggen, Honningsvåg

Scandic Hammerfest

Scandic Karasjok

Scandic Alta

Scandic Ishavshotel, Tromsø

Scandic Narvik

Scandic Svolvær

Scandic Havet, Bodø

Scandic Nidelven, Trondheim

Scandic Havna, Tjøme

Zander K Hotel, Bergen