Fortsatt stor investeringsvilje i hotellbransjen

Eierne, Anders Vatne og Geir Lundkvist, samarbeidet i flere prosjekter før de etablerte Hotelia i 2012. 

Det er skjedd mye i hotellbransjen på disse årene, norsk hotellbransje er blitt mer profesjonell og kvaliteten på produktene er blitt enda bedre. Nye, spennende prosjekter er blitt realitet og fortsatt er det stor interesse for å investere i bransjen.

– Det er også skjedd mye de siste månedene og ukene, fra vi skrev siste halvårsrapport merker vi at det er skjedd et stemningsskifte. Etter pandemien så vi at bransjen løftet seg veldig raskt, folk ønsket å reise og var villige til å betale godt. Nå er nok skyene blitt noe mørkere, både i forhold til kostnader og utsikter til fremtidige inntekter. Enkelte prosjekter vil fortsatt bli realisert. Under pandemien sto det nesten stille med nye prosjekter, sier Anders Vatne og Geir Lundkvist.

- På de ti årene vi har drevet Hotelia er hotell uten tvil blitt en mer attraktiv eiendomsklasse, det henger også sammen med at operatørene er blitt enda mer profesjonelle. De har stort fokus både på topplinje og kostnadssiden, noe som bidrar til at de kan betale konkurransedyktige leier. Det er kommet flere store aktører inn som har hotell som en del av eiendomsporteføljen. Gårdeiere som sitter på flere hotelleiendommer, er også blitt flinkere og har mer kompetanse på hotelldrift. Stort sett opereres det med omsetningsbaserte leier i Norge og da er det viktig for gårdeierene å ha kompetanse på hotelldrift. Vi tror managementavtaler, som er mest vanlig internasjonalt, kan bli noe mer utbredt i Norge etterhvert, men foreløpig opplever vi at de store aktørene er på hugget etter flere leieavtaler. Noen av de større, internasjonale selskapene kommer nok inn på markedet på et tidspunkt, men kanskje ikke de aller største i første omgang.

I det siste har vi fått flere henvendelser om hjelp til reforhandlinger, reposisjoneringer og rebrandinger. I slike saker vil det også ofte ligge renoveringer og oppgraderinger og vurdering av nytt varemerke kan også komme inn.

Vi har nå også startet med interim management, som det har vært stor etterspørsel etter under og etter pandemien. Det er midlertidig ledelse, der vi bistår med for eksempel skifte av driver eller varemerke og står for driften i en overgangsfase. Dette gjelder somregel uavhengige hotellbedrifter. Vi bistår også med strategisk utvikling. Dette tror vi blir et viktigere forretningsområde for oss fremover, sier Anders Vatne og Geir Lundkvist.

Hva er det største forandringene i det norske hotellmarkedet de siste årene?

– De store hotellkjedene er blitt større og er enda mer dominerende i Norge i dag enn for 10 år siden, men heldigvis er markedet også blitt krydret med andre aktører. Det er kommet inn andre hoteller og også andre drivere, som driver i mindre skala, men har spennende produkter, for eksempel62 Grader Nord, Citybox, De Bergenske og Bjørvika Apartments. På såkalte B og C lokasjoner er de store hjemlige hotellkjedene mer avslappet og kan la andre operatører slippe til, ofte med partneravtaler, slik at de store varemerkene vises der også.

Vi trodde kanskje det skulle komme noen flere internasjonale aktører inn på det norske marked etterhvert, men vi kjente jo til de store aktørene, for eksempel Hilton, som eide Scandic i sin tid, og deres måte å jobbe på. Det er vanskelig for Hilton, Marriott eller andre store internasjonale hotellselskaper å få et godt fotfeste i Norden. De har bare noen få hoteller, stort sett i København og til dels i Stockholm. Det som preger Norden, unntatt Danmark, er at vi har et enormt stort innenlandsmarked.

I de senere år har hotellene fått flere kunder og bredden er blitt større. Tidligere var vi mest opptatt av yrkesreisende og konferansegjester, pluss at vi jobbet med gruppereiser om sommeren. De individuelle ferie-/fritidsreisende kom nærmest av seg selv, nå er de en viktigere del av gjestemiksen og nå bygges byhotellene ofte spesielt for å ivareta denne delen av markedet.

Et hotell som bygges i dag er mye mer utadrettet enn et hotell som ble bygget på 1980-tallet. I dag bygger man for å få folk inn for å bruke fasilitetene, uavhengig om de skal bo der eller ikke. Et hotell er i dag også et mye viktigere element i byutviklingen enn det var for noen år siden, dette er også en årsak til at nye eiendomsselskaper ser på hotell, fordi det er viktig i utviklingen av bydeler.

Hvordan er investeringsviljen i hoteller nå, hva slags prosjekter er det snakk om?

– Investeringslysten er stor, men det er dyrt å bygge for tiden og det kan stoppe enkelte prosjekter, selv om det kanskje kan tyde på at entreprisekostnadene er på vei ned. Når det gjelder hotellprosjekter i sentrale deler av Oslo og Bergen, vil det somregel være snakk om konvertering av bestående bygg, som for eksempel Sommerro, Amerikalinjen og Bergen Børs Hotel. I mindre byer har de ofte ledige tomter sentralt, eller gamle industri- og kaiområder som egner seg. Det blir et mye mer driftseffektivt hotell hvis man kan bygge nytt. I Oslo er det kommet flest nye hoteller i randsonen, de siste ti årene. Hotellbransjen opererer med helt andre driftsmarginer i dag enn for for eksempel 20 år siden, bl.a. på grunn av mer effektiv arealutnyttelse og drift.

I og med at ferie- og fritidstrafikken er økt så kraftig, er det også kommet mange nye hotellprosjekter ute i distriktene og endel av disse er blitt realisert. Selv om vi jobber mest i de større byene, har vi vært inne i noen resortprosjekter. Det er mange patrioter rundt omkring som ønsker å skape noe for lokalsamfunnet, eller har en tomt som de ønsker å gjøre noe med.

Mange var overrasket over at det ikke kom flere hoteller opp for salg under pandemien.

- Det var mange som trodde at de skulle få kjøpt noe billig. De hotellene som ble solgt under og like etter pandemien gikk til gode priser. Bankene har heller ikke vært interessert i å slå større hoteller konkurs og de fleste har kommet seg igjennom. Nå spørs det om ekstreme strømregninger, renteøkninger og øket formueskatt vil føre til at flere kommer på markedet.

Er hotellmarkedet i Oslo mettet for kapasitet nå?

Sommerro og Eiendomsspars kommende ombygging i Karl Johans gate 8 er vel de to siste hotellprosjektene i Oslo inntil videre. Vi har alltid sagt at Oslomarkedet er godt dekket med hoteller, men på 1980-tallet var det bare ca. 5000 hotellrom i byen. Etterhvert kom Plaza, Royal Christiania, m.fl. og mange syntes at nå fikk det være nok for en stund. Likevel er det kommet nye prosjekter hvert eneste år. Nå har vi i underkant av 15.000 rom, pluss Gardermoen i tillegg. Hele tiden har det vært en god balanse mellom kapasitetsøkning og etterspørsel, de to følger hverandre hele veien. Det er lite trolig at det nå plutselig ikke er behov for flere hotellrom. I en normal verden vil det komme nye prosjekter i Oslo.

Hvem er det som ønsker å investere i hoteller for tiden?

– Det er en kombinasjon av nye investorer som ønsker seg inn i bransjen, men også etablerte, som kan ha nye prosjekter, men også vil renovere og bygge ut det de har. I perioden fremover kan vi få redusert nyetablering, men mer renovering. Det stort sett de store og etablerte som ønsker å investere videre. De har livsykluser på det de driver med: Kjøpe – utvikle – selge, men når yielden øker, gir det større interesse for å sitte på eiendommene.

 Er det en type hoteller det er behov for nå?

– Gode hoteller i budsjettsegmentet kan det være behov for i Oslo og noen andre steder. Hosteller har vi heller ikke så mange av, der ligger for eksempel København langt foran. Der kan det være et marked for den som er tro mot konseptet. I den andre enden av skalaen, high-end-segmentet, er det stor betalingsvillighet og god etterspørsel.

Og all honnør til Nordic Choice, som er den eneste av de store aktørene som våger å utfordre det tradisjonelle kjede-tenkesettet og skaper spesielle hoteller som for eksempel Sommerro, som har en helt individuell identitet, men der kjedens effektivitet står bak.

For den som har planer om hotellprosjekter er det ikke lett å få tilgang på relevant overnattingsstatistikk fra SSB?

– Det er litt tragisk at vi ikke har noen sentral institusjon som ivaretar overnattingsstatistikken på en skikkelig måte. For den som vil utvikle bransjen videre er det ikke lett med den statistikken SSB tilbyr i dag. For noen år siden var den god og man kunne kjøpe relevant statistikk. Nå sies det at statistikken er tilpasset EUs krav, men det er litt rart siden vi kan få tilsvarende statistikk fra Sverige, de har god og ganske detaljert statistikk i forhold til den SSB tilbyr. Dette er fordelaktig for de store kjedene som har egne tall, men er til stor ulempe for små og nye aktører.

Hvordan ser dere på markedet fremover?

– Vi tror konferansemarkedet kommer til å gå bra hele dette året og videre neste år. Det kommer en del store konferanser som er utsatt mange ganger. Noe av den internasjonale yrkestrafikken kan ta seg opp, selv om det kan bli litt krevende økonomiske tider. Noe av futten kan være iferd med å gå ut av ferie-/fritidsmarkedet, iallfall når vi nærmer oss jul, på grunn av at mange får dårligere privatøkonomi. Det er ikke uten grunn flyselskapene reduserer antall ruter i vinter mer enn de hadde tenkt, bookingbildet deres ser ganske krevende ut. Fra restaurantmarkedet hører vi at det er like mange gjester som tidligere, men snittbeløpet per regning er lavere. Men årets julebordsesong blir sikkert veldig bra, etter et par år preget av pandemi.

Hvis vår del av verden utvikler seg i samme spor som de siste tyve årene, er det å reise og være sosiale folk ønsker å bruke pengene sine på. Noen hoteller er også blitt destinasjoner i seg selv, som Britannia i Trondheim, de er blitt selve opplevelsen og grunnen for at folk reiser dit, avslutter Anders Vatne og Geir Lundkvist i Hotelia.