- Jeg er i utgangspunktet svært positiv til alt som har med hotell og reiseliv å gjøre

Gjennom Pandox er de også medeier i et stort antall hoteller i europeiske storbyer. Det har ikke vært så mange transaksjoner under pandemien, men nå tror Christian Ringnes at det vil komme flere hoteller på markedet og at det blir mer fart på omsetningen i begynnelsen av neste år.

Hva gjør en hotellbygning til et interessant investeringsobjekt, hvilke kriterier legger dere til grunn?

- Den må fylle et behov som gjør at mange nok må være villige til å betale for å bo der. Det er i første rekke beliggenheten som er viktig for gjestene, det bør være nært der man egentlig skal, for somregel skal de fleste gjøre noe annet enn å bare bo på hotellet. Tradisjonelt har det vært i bysentrene ting foregår, etterhvert har hotellene fulgt etter næringslivet ut av sentrum, i Oslos tilfelle for eksempel til Hasle og Skøyen. I Stockholm ser vi dette enda tydeligere, omtrent halvparten av hotellene der ligger i randsonen rundt sentrum. Flyplasser har også vært en tradisjonelt god beliggenhet. På sentrumshoteller har du i gjennomsnitt 10% høyere belegg enn i randsonene eller lufthavn, men unntak av terminalhotellene. I tillegg til beliggenhet leter alle hoteller etter en historie, derfor er det attraktivt å kjøpe et hotell med en god historie. Ellers må man være bevisst på hva man ønsker skal være særpreget for det aktuelle hotellet. Før delte man markedet i forretnings- og ferie-/fritidshoteller, men dette skillet er blitt litt utvisket. Mange av våre hoteller har nå installert dobbeltseng i det som tidligere var enkeltrom, for å gjøre dem mer attraktive på fritidsmarkedet.

Den tredje faktoren, som er helt fundamental, er størrelse. Et sted mellom 100 og 250 rom er det vi somregel går for, oftest mellom 150 og 200.

Hvis det dreier seg om et signalbygg øker attraktiviteten, f.eks. Grand Hotel og Holmenkollen Park. 

Har dere fått mange tilbud om å overta hoteller eller prosjekter under pandemien?

- Vi har jo hatt mange samtaler med meglere, både i Norge og internasjonalt. Takket være vår tilknytning til Pandox, har vi mye kontakt med meglermiljøene i London og andre steder. Nå som det verste av pandemien er over, tyder mye på at det vil komme flere tilbud og muligheter for å kjøpe. Man selger ikke høns i regnvær, men nå som regnværet er iferd med å gå over og finansinstitusjonene kanskje ønsker å lette seg litt, kan det komme noen salg. Ryktet er at det blir litt mer fart på omsetningen i første og annet kvartal neste år. Svært mange investorer med mye penger er ute i eiendomsmarkedet, de har gått mye etter logistikk og kontor, nå har mange kastet sine øyne på handelsnæringen og så kommer også hotellmarkedet. Det har vært noen få salg av hotelleiendom, men det har vært til gode priser. De har nok vært oppmuntret av bankene, ikke slik at de var nødt til å selge, men hvis man ville selge til en god pris var det fint. Det har ikke vært noen corona-rabatt, men det har for så vidt vært en rabatt, fordi aksjer og andre typer eiendom har hatt en yield-nedgang på 0,5 til 1%, den har vi ikke sett i hotelleiendom, så det har ikke vært en rabatt i forhold til hva det var, men i forhold til hva annen eiendom selges for nå.

Foretrekker dere norske selskaper som leietagere på hotell på grunn av leieavtalene?

- De fleste som bygger hotell trenger en leietager, kun noen få bygger for å drive selv. Modellen i Skandinavia er som oftest prosentleie med minimumsgaranti, dette er vår foretrukne modell. Hotelloperatørene har dårligere finanser nå enn før pandemien og de fleste har en del nye hoteller som skal åpnes etterhvert, så jeg tror nok de vil være mer kresne på hvilke avtaler de er villige til å gå inn i. I tillegg til at det er blitt dyrere å bygge, vil nok dette bidra til at vi kommer til å få færre nye hoteller i årene fremover, enn hva vi har vært vant til tidligere.

Man skal aldri si aldri, men managementavtaler er vi ikke glad i, da nærmest gir du bort lommeboken din til operatøren og har usikkerhet både på inntektssiden og utgiftssiden, det er ikke særlig komfortabelt. Du betaler alt, men har liten innflytelse på omkostninger og inntekter. I Pandox har vi inngått en del franchiseavtaler. Du kjøper et varemerke med forskjellige standarder du må forholde deg til, det gir bl.a. bedre distribusjon enn du ellers ville hatt. Men alle OTA’ene, Airbnb, etc. har gjort det mye lettere å drive et frittstående hotell.

Ingen har noe imot å stille minimumsgaranti så lenge den er veldig lav, da spiller den ikke særlig rolle, selv under en pandemi. Men alle på hotelleiersiden som nå har vært igjennom en pandemi og hatt minimumsleier, eller sett at andre har hatt det, mens man ikke hadde det selv, som i stor grad er tilfelle for oss, tenker at minimumsleier sannelig kan være gode å ha. Som alltid må det være en balanse mellom operatør og gårdeier, jeg tror det skal mye til at man får stor tegning av ikke-garanterte franchise- eller managementavtaler i Skandinavia, vi er ikke vant til modellen og den er ganske mye mer usikker økonomisk enn det vi er vant til.

Går dere selv aktivt ut for å finne interessante objekter?

- Ja vi gjør jo det, men i en stor by vil det nesten alltid være mer lønnsomt å bygge kontorer eller leiligheter enn hoteller. En av grunnene til det er at du selger leiligheter, som mange vil kjøpe til veldig høye priser for tiden. En av grunnene til å kanskje bygge hotell isteden er at da får man iallfall beholde det man bygger. Kontor er den største aktivaklassen innen næringseiendom, den er ganske oversiktlig og er et populært segment å investere i. I forhold til kontor er hotelleiendom litt mer eksotisk og vanskelig, med rette, fordi hvis du blir sittende som hotelleier uten å ha greie på hotelldrift, er det vanskelig. Du må jo leie ut 150 rom hver eneste natt, istedenfor å leie ut én gang for 10 år. 

Når kommer operatøren inn i et nytt prosjekt og hvor mye har de å si på utformingen av hotellet?

- Vi har drevet hoteller selv fra tid til annen, men har alltid i bakhodet at vi ønsker en driver til et nytt prosjekt. Stort sett har Eiendomsspar kjøpt eksisterende hoteller og ikke så ofte byttet ut operatør, vi har gjort det noen få ganger. Noen ganger har vi kjøpt hoteller som ikke hadde leieavtaler, på en måte er det også ganske greit, fordi hvis en hotelloperatør får valget mellom å ta en eiendom eller la være, er det litt lettere enn å tilby et nytt prosjekt og si at de kan gjøre hva de vil. Da kan resultatet bli at du som eier finner resultatet lite spennende. En del operatører har også varemerke-standarder som er veldig rigide, noe som gjør at det blir dyrt og vanskelig å bygge. Nybygg i en by innebærer masse beskrankninger i forhold til det tomteavtrykket du har. På byhoteller er det vanskelig å blande varemerket inn for tidlig, for det er stramme retningslinjer for hva du kan bygge. Operatøren må ta det litt som det er, det er de villige til, fordi de ønsker å ha veldig sentralt beliggende hoteller. I et nybyggingsprosjekt er det mer naturlig å involvere operatøren på et tidlig tidspunkt. Men vi har ofte et blikk på hvem driveren skal være, slik at vi lager noe vi tror de vil ha, da behøver vi ikke å inngå avtale før det er kommet ganske langt i prosessen.

Ellers er det mye ego i hotellverdenen, det bygges mye flott som i utgangspunktet er ufornuftig, men som blir en stor gave til lokalsamfunnet.

Eiendomsspar er kommet seg godt igjennom pandemien, unntaket er hotellinvesteringene. Resultatet for fjoråret ble positivt bl.a. på grunn av salget av Scandic Helsfyr, hvorfor solgte dere?

- Salget skjedde før pandemien og vi garanterer også fortsatt en leie overfor kjøper, Storebrand Fond. Vi solgte fordi vi syntes hele markedet var ganske overopphetet og vi vurderte da hva som var naturlig å selge og hadde flere objekter, både hoteller og kontorer på blokken. Det som er spesielt for oss, i motsetning til for eksempel svenske eiendomsselskaper som verdsettes til over underliggende verdier, er at norske eiendomsselskaper stort sett blir verdsatt til under underliggende verdier. Så for oss å selge eiendom til full pris, for så å kjøpe tilbake våre egne aksjer til en rabatt på kanskje 20 prosent, er en enkel måte å skape verdi for eierne. Markedet har alltid rett, men når vi ser at det er mer verdi i selskapet enn hva aksjene koster, så er det lurt av oss å veksle inn eiendom og kjøpe aksjer isteden.

Under pandemien er det hotellinvesteringene våre som har tatt støyten, fullt og helt, de andre eiendomsklassene har gått bedre enn før pandemien. I Eiendomsspar har vi cirka 20 prosent av inntektene fra hotell- og restaurantkontrakter, mye uten minimumsleier, så de gikk nesten til null. Men man dør ikke av å miste 20 prosent av inntektene sine, og nå er det meste på vei tilbake igjen. I perioden juli – september er vi på rundt 75 prosent av inntektene vi hadde i samme periode i 2019, og det lever vi godt med, det er stor forskjell fra 10 – 20 prosent, som vi hadde i en periode ifjor.

Har dere mye utestående leie fra hoteller og serveringsbedrifter?

- Nei, på grunn av at vi har hatt prosentleier har vi ikke det, det er vel kanskje omvendt. Hotelloperatørene betaler leie forskudd a conto basert på budsjett, så stort sett er det vel vi som skylder dem litt. Nå tjener de vel mer enn budsjettert, så da jevner det seg ut. Vi har ingen husleierestanser å bekymre oss over. Pandox opererer mer med minimumsleier. Der har operatørene betalt det de skulle, i noen tilfeller er det gitt litt betalingsutsettelse, men det kommer nå inn, for nå tjener de ganske godt med penger igjen. Vi er inne i et godt territorium nå. I Norden har ikke dette vært noe problem i det hele tatt, men internasjonalt har det vært mer utfordrende.

Hvordan er arbeidsfordelingen mellom Eiendomsspar og Pandox når det gjelder hotellinvesteringer?

- Vi har ikke noen formell arbeidsdeling. Pandox er mest interessert i å vokse i de store markedene i Nord-Europa, som Tyskland og England. Pandox har kjøpt lite i Norden, fordi hoteller har vært priset ganske høyt, nettopp på grunn av leiekontraktstrukturen. Pandox er et selskap som også kan operere hoteller selv, det er en trygghet når man beveger seg inn i andre markeder. For Eiendomsspar er det Norge som er investeringsfokus, spesielt Oslo. For Pandox er Oslo for en liten regionalby å regne, i forhold til for eksempel Berlin, London og Manchester, der de opererer. Det er litte sannsynlig at Eiendomsspar og Pandox skulle være interessert i samme hotellprosjekt. Pandox er ikke så glad i å bygge nytt eller foreta større konverteringer, de kjøper stort sett hoteller som er i drift allerede, men som trenger det de kaller «en kjærlig hånd».

Har dere benyttet det siste året til å ta nødvendig vedlikehold?

- Ja, vi benyttet anledningen siden hotellene likevel var tomme til å gjøre oppgraderinger. Når alle har dårlig råd og du ikke helt vet hvordan dette skal ende, er du litt forsiktig, men når vi nå ser slutten på pandemien, er vi iferd med å gjennomføre flere større oppussinger. Det er alltid et etterslep på hotellvedlikehold, slik er det i hele verden. Vi har mange hoteller som trenger oppussing, og selv om vi regner at et vedlikeholdsbudsjett på 4 prosent av omsetningen bør være tilstrekkelig, så er det jo ikke det.

Hvilke nye prosjekter har dere i pipelinen?

- Vi har ikke lagt noen prosjekter til side på grunn av pandemien, vi hadde ikke så mange prosjekter i utgangspunktet heller, vi slåss vel heller mot bygningsmyndigheter om hva vi får lov til å bygge.

Vi regner med å få byggetillatelse for et hotell i Svolvær med 200 rom i løpet av høsten, så vil vi bruke ett års tid på planlegge. Dette skal bli et hotell som skal skille seg litt fra de andre hotellene der, litt høyere standard, større rom innrettet på internasjonal turisme. Jeg tror vi kan være i gang med å bygge i 2023 og at hotellet står ferdig i 2025

I samarbeid med Ludwig Mack AS, skal vi på Mack Øst i Tromsø få en regulering på plass først, ting tar tid i Tromsø. Vi har to hotellprosjekter der, det ene er et Citibox-hotell, som vil være et fint supplement til de andre hotellene i byen. I tillegg ønsker vi å bygge et upscale hotell ute på Sørsjeteen, det er ikke helt ukomplisert reguleringsmessig, så vi vet ikke helt om vi får det til, men vi håper at det skal gå.

Vi har også et prosjekt i Karl Johans gate, der vi diskuterer med Byantikvaren hva vi kan gjøre, og ikke gjøre. Alt dette ville vært ukomfortabelt hvis markedet hadde vært brennhett, men nå passer det egentlig fint at vi kanskje kan åpne i 2024 – 25, når verden forhåpentligvis er tilbake der den var i 2019.

Hva med Eiendomsspars «hjemmebane» Oslo, er det nok hoteller for tiden?

- Det har vært bygget mye i Oslo de siste årene, og kanskje litt mer enn det var behov for. Men det er jo ikke som i København, der de nå får en økning i kapasiteten på 30 prosent i løpet av noen få år. Jeg synes Oslo har omtrent det antallet hoteller vi trenger, men så vet vi ikke helt hvordan markedet blir etter pandemien. Vi mangler kanskje et helt upscale-hotell, i klassen Four Seasons og lignende, men om det reelt sett er en etterspørsel etter et slikt produkt i Norge blant nordmenn er jeg i tvil om. Da er det ofte snakk om 8000 kroner natten, og det skal mye til før både nordmenn og utlendinger er villige til å betale så mye, når det tross alt finnes mange andre hoteller som leverer gode produkter.

Jeg tror folk har et behov for å møtes nå og møte- og konferansemarkedet begynner å våkne igjen, selv om det selvfølgelig er lange bestillingshorisonter på de største konferansene. På forretningsreisemarkedet vil særlig små og mellomstore bedrifter gå foran, de må reise for å treffe kunder. Lysten til å få inspirasjon og påfyll, et avbrekk i hverdagen er der absolutt, og har du ansatte som har sittet på hjemmekontor, er det enda viktigere å samles for å styrke tilhørigheten til arbeidsplassen. Jeg tipper at dette markedet kommer tilbake, og om tre år vil man huske denne pandemien som en rar greie.

Hvordan følger dere opp leietagerne?

- Vi er svært opptatt av å levere det vi kaller «det lille ekstra». Uansett om det gjelder hoteller, restauranter, kontorer, butikker, leiligheter, etc. prøver vi alltid å levere litt mer enn det som er forventet. Da får du glade og fornøyde kunder og da er sjansen for at de tegner ny kontrakt ganske stor, og sjansen for at de snakker pent om deg også ganske stor, slik at du får kontrakter fra andre. Vi foretar jevnlig undersøkelser hos våre leietagere og svarprosenten ligger godt over 70%, som er svært høyt i denne sammenheng. Der stiller vi spørsmål for å finne ut hva de er fornøyd med, eventuelt hva de ikke er så fornøyd med. 

Hvordan ser du på utsiktene for det norske hotellmarkedet fremover?

- Jeg er i utgangspunktet svært positiv til alt som har med hotell og reiseliv å gjøre,  fordi jeg tror et av menneskers underliggende behov er å reise og oppleve nye ting. Det er begrenset hvor levende du kan gjøre digitale opplevelser. Vi har hatt en historisk årlig vekstrate på 4-5 prosent i denne bransjen, uavbrutt siden Annen verdenskrig. Vi har opplevd 9.september, finanskrise og denne pandemien, men markedene har alltid hentet seg raskt inn. Globalt vil stadig flere mennesker få bedre råd og da ønsker de å reise. Innenlands etterspørsel i feriemarkedet er høyere enn den var før pandemien, men det var den internasjonale reiseaktiviteten, som sto for mye av veksten og som vi nå venter på skal komme tilbake. CO2 og bærekraft er en problemstilling som er mer fundamental for reiselivsmarkedet, men stor reiselyst og stadig bedre teknologi, mener jeg vil sørge for fortsatt vekst.

Hvordan ser du på Norges muligheter som reiselivsdestinasjon fremover?

- Norge er for Asia det som Bhutan er for nordmenn. Det er mange som har som drøm å besøke Norge én gang i livet. Vi oppleves eksotisk og vanskelig tilgjengelig for mange, men slik er det jo ikke, vi er lett tilgjengelig for folk i det meste av verden. Først vil mange se de store metropolene som Paris og London, deretter er de klare for noe som er mer eksotisk, og da stiller Norge sterkt, med fjordene og alt det andre. Og ikke minst er Norge en trygg destinasjon, det blir stadig viktigere.

Du bidrar mye til å løfte Oslo som destinasjon bl.a. med Skulpturparken, Småflaskemuseet og donasjoner til offentlig utsmykning, hvorfor dette store engasjementet?

- Jeg har vært kjempeheldig og har endt opp i en bransje som har vært virkelig gullkantet gjennom de 35 årene jeg har vært yrkesaktiv. Det skyldes mye flaks, men også at politikerne og administrasjonen i Oslo i sum har gjort mye riktig. Derfor har jeg hatt lyst til å gi noe tilbake. Dessuten er det morsomt å skape noe. Det er gøy med nye eiendomsprosjekter, men hvis du kan gjøre noe som er gratis for alle og som alle synes er bra, inkludert internasjonal presse, så synes jeg det er stas. Det viktigste vi gjør er jo å holde alle eiendommer vi har i god orden og bidra til opprustning av fellesområder i Oslo. Skulpturparken, som er min stiftelses prosjekt, er jo blitt en veldig gøyal sak, som årlig besøkes av over 1 million mennesker. Jeg har heller ikke gitt opp å få til gondolbanen fra Bjørvika til Ekeberg, men foreløpig ligger dette prosjektet litt på is.