- Endel hotelleiere har ennå ikke tatt inn over seg at de sannsynligvis må selge

Det er naturligvis stor usikkerhet i hotellmarkedet for tiden, både operasjonelt og finansielt. Foreløpig er det ikke så mange hoteller til salgs, men mye tyder på at det blir tvunget frem flere salg i løpet av vinteren og våren.

- Endel hotelleiere har ennå ikke tatt inn over seg at de sannsynligvis må selge, de venter heller for å se hva som skjer. Noen er sikkert igang med prosessen, men avventer inntil videre, spørsmålet er hvor lenge de kan vente, sier Erik Lee Myklebust, CBREs hotellspesialist i Norden. CBRE er verdens største rådgiver innen næringseiendom.

Hvordan er markedet for kjøp og salg av hoteller nå?

-  Det er ikke så mange selgere ennå, men vi forventer at det endrer seg, altså at det blir tvunget frem flere salg i løpet av vinteren og våren. Det er endel interesserte kjøpere, og vi får stadig henvendelser fra aktører som forventer at hoteller sliter og at det derfor er muligheter til å gjøre «gode kjøp». Foreløpig er det stort sprik mellom selgeres og kjøperes forventning til pris. Transaksjonsvolumet i hele Europa har vært lavt siden mars, innen hotell og hotell-lignende eiendom. Men det har skjedd store, spennende transaksjoner, for eksempel innen camping.

Endel hotelleiere har ennå ikke tatt inn over seg at de sannsynligvis må selge, de venter heller for å se hva som skjer. Noen er sikkert igang med prosessen, men avventer inntil videre, spørsmålet er hvor lenge de kan vente. Mange hotelleiere har dårlig cash flow om dagen. Det er også stor forskjell på eierne. Det kan være noen som har investert i hotell av feil årsak, som ikke forstår sektoren godt nok og har forventet en nedsidebeskyttelse i form av fast minimumsleie, som det nå kan være mindre sannsynlig at de får betalt.

For tiden ligger det ikke så mange hoteller aktivt ute for salg. Mange kjente prosesser, som var i gang, er blitt stoppet, fordi markedet ikke har vært gunstig. Noen hotellsalg er allerede gjennomført i «krisemodus». Men det er mange som sitter og vurderer hva de skal gjøre, og en hel del som skjer «off-market», der selgere ikke ønsker særlig bred publisitet.

Er hotelleierne nå mer innstilt på å ta større risiko, ved å inngå andre typer driftsavtaler?

- Det må de være. Maktbalansen i hotellbransjen vil være endret etter denne krisen. Passive eiere av hotellbygg, som er vant til lange leieavtaler med minimumsnivåer og lite eksponering mot operasjonell risiko, vil finne det vanskelig å forbli passive. Nedsidebeskyttelsen vil forsvinne og gårdeierens inntekt vil i større grad være avhengig av operatørens lønnsomhet. Det finnes selvfølgelig unntak, og nye samarbeidsmodeller vil vinne frem. Nye, eller revitaliserte aktører, som bedre forstår sammenhengen mellom risiko og belønning, vil komme på banen og kan påvirke innsatsfaktorene, gjennom kompetanse og fornuftig bruk av kapital.

Hva vil konsekvensene bli på sikt, vil de store eierne og operatørene bli enda større, eller vil det komme flere nye aktører inn i markedet?

- Det er en interessant problemstilling. Jeg tror det vil bli en annen fordeling av hotelldriftsrisiko mellom gårdeier og operatør, flere eiendomsbesittere vil måtte definere seg som operatører i hotellbransjen, istedenfor utleiere til hotellbransjen. Det vil kreve øket kompetanse på hoteller og hotelldrift, hvis man skal fortsette å eie hoteller må man bli mer aktiv i driften.

Mange utenlandske hotelleiere har valgt bort å investere i de nordiske land fordi de ikke liker leiekontraktsstrukturen. Begrunnelsen deres er jo nettopp den typen hendelse vi ser i markedet nå, hvor du går inn i et leieforhold med forventning om at du har beskyttelse på nedsiden i form av en minimumsleie, for å få det, gir du som eier bort en del av oppsiden. Når nedsidebeskyttelsen faller bort, slik den nå har gjort, er det ikke særlig attraktivt å investere. Det er mange som nå ikke får den avkastningen de hadde trodd.

Vil mange nye hotellprosjekter bli lagt på is nå?

- De eneste som kan drive aktivt med nybygg og utviklingsprosjekter, er de som kan fullfinansiere det selv. Jeg tror ikke bankene vil åpne slusene for å finansiere spesielt mye i denne sektoren i tiden som kommer. Jeg tror finansieringsinstitusjonene vil være tilbakeholdne med å investere i nye hotellprosjekter ganske lenge, med mindre det er noe helt spesielt.

Mange aktører forventer en permanent nedgang i forretningsreiser og konferansemarkedet. De fleste i hotellbransjen, i Norge så vel som ellers i Europa, snakker om at 2022 og 2023 er de første årene vi kan vente oss nøkkeltall som ligner på det vi er vant til fra perioden før covid-19. Her er det viktig å nyansere og ikke se seg blind på gjennomsnittstall. Variasjonen kommer til å øke og det blir et mer markant skille mellom de som gjør det bra og de som ikke overlever. Det dukker alltid opp nye muligheter, også i slike vanskelige situasjoner.

Les hele artikkelen i novemberutgaven av HRR